专家分析：什么原因促使人们提前还款？

http://cq.house.sina.com.cn 2005-03-04 21:33

据了解，目前提前还款中比例最大的人群，是受过高等教育，家庭年收入在5万元以上，购买中挡房的客户，尤其是一些经营管理人员。

　　是什么原因促使人们提前还款？据专家分析，有四大因素促使京城房贷“提前还款”成潮流。

　　一是人们的收入水平有了很大提高，为提前还款提供了充足的物质基础。来自北京市统计局的数据表明，去年北京人的储蓄已经突破了5亿元大关，北京市居民收入连续几年增长

　　都在两位数以上，去年居民储蓄存款同比增长23.5%

　　二是投资渠道依然比较狭窄，让贷款人不得不首选去银行还款。近几年股市持续低迷。基金、信托等投资产品刚刚推出，居民还未敢轻易涉险。在这种情况下，如果其他投资产品的收益不能超过商业房贷利率，会算帐的居民都会觉得先还房贷最划算。

　　三受传统观念的影响，许多局面还不习惯“负债生活”，老觉得借钱过日子不塌实，一有钱马上找银行。

　　此外，还有一个有意思的现象，就是在每个楼盘入住以后，会有一个提前还贷的高潮，这主要是目前许多老百姓还是社会上的弱势群体，他们并不完全相信开发商，可是房子又非得买，于是就选择了银行作为依托，减少风险。等看到了货真价实的房子，他们才踏踏实实地把钱还给银行。

　　银行收费三大理由

　　在一般人看来，提前还贷是信用两好的表现，为何还要收费？中信实业银行个人信贷部有关人士解释说，第一，客户提前还贷时，银行无法运用计算机处理千差万别的情况，只能使用人工来完成，人力成本相当高：第二是我国《人民币利率管理规定》中第26条明确规定：借款人提前偿还贷款，贷款人有权按原借款合同向借款人收取利息；第三是随着货币化分房的政策逐步实施，有一部分市民将有望得到单位的一次性大额补助，从而使提前还款量激增，银行不仅增加了不少业务量，而且还带来了大量的利息损失。

　　部分在房地产咨询方面从业多年的律师认为，现在从银行贷款的人大部分资信较好，不能按时还款的人只是恩少一部分。对于资信可靠的贷款人，银行是不欢迎提前还款的。对于银行来说，增加贷款回收就面临着投资的问题，在目前银行投资渠道非常少的情况下，提早还款，无疑加大了银行的投资压力和风险。

　　提钱还贷值不值？

　　尽管目前还没有正式实施，但提前还贷要交违约金，可能是今后的发展趋势。因为贷款利息是银行获取收益的主要方式之一，如果购房者都提前还款少付利息，银行的收益必然会受到很大的影响，所以收取一定的违约金合情合理，也是有法律依据的。现在只有伤害实行，且只限于在不到一年就全部还清贷款的情况，各商业银行收取违约金的数额并不高，一年后提前还款不收违约金。所以鉴于这种情况，购房者是没有必要急于提前还款的。重要的是要改变自身的消费观念，不要把眼光总放在付给银行的利息上，要多角度地分析按期贷的益处，例如可以减轻当前的生活压力，建立起良好的银行信用档案等。

　　如果贷款者收入较预期有明显增多，具有提前还贷的能力，是否要提前还贷，提前还贷值不值？这要根据实际情况来定。如果有多余的钱而没有别的用途，就算要交违约金，提前还款还是合适的，因为多付利息肯定比违约金要高；如果仅为了不想以后支付提前还款的违约金而把投资用的资金用来提前还款，或者是通过别的途径借钱还款，那就不值得了。

　　要注意的是，在借款最初一年内最好不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还金额应超过6个月的还款额。还有一点的是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。

　　另外要注意选择等额本金还款法。中国工商银行有关专家建议：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源，举例来说，若贷款时选择了最高年限30年，总额68万元的贷款。其开始一年每月等额还款金额为3906.62元，其中，3160.99元为利息，745.63元为本金，一年来这位客户共还本金为745.63×12月=8947.56元，偿还利息为3160.99×12=37931.88元。可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。此时若是选择提前还贷，会有大量的利息损失。

　　所以，如果您有提前还贷的预期，最好选择等额本金还款法，贷款期限也不宜过长。

　　次则，在违约金阴影修啊可选转按揭。按中国百姓的消费观念，有能力尽早还贷的是个人两好的信誉的表现，但银行并不情愿。银行界资深人士认为，提前还款的方法还有好多种，比如协商变更还款期限。总之，贷款者要算两笔帐：一笔帐是因提前还款而少付的利息；一笔帐是提前还款的违约金。如果提前还款少付的利息比违约金要多，就可以选择提前还款。

　　一些银行业人士建议，提前还贷收取违约金可以借鉴美国银行的做法，即当信贷资金充裕时，提前还贷要收违约金；当银行的信贷资金紧缺时，提前还贷就不收违约金。但无论如何，这些都应在贷款合同中加以明确规定。

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